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不動産執行中常見問題裁判規則10條
發表時間:〖2019/5/6〗    浏覽次數:〖1052
不動産執行中經常遇到各類問題,比如——
 
  被執行人以人民法院執行的房産系
 
  違法建築爲由提出執行異議;
 
  申請執行人認爲第三人名下房産實際爲
 
  被執行人所有要求人民法院予以查封……
 
  針對這些問題人民法院的具體裁判標准是什麽?
 
  1.發包方以人民法院強制執行土地承包經營權未經其同意爲由提出案外人異議,人民法院應如何裁決?
 
  答:《農村土地承包法》第32條規定:“通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉。”《農村土地承包法》第37條第1款規定:“土地承包經營權采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉,當事人雙方應當簽訂書面合同。采取轉讓方式流轉的,應當經發包方同意;采取轉包、出租、互換或者其他方式流轉的,應當報發包方備案。”在強制執行中,是否也要遵循上述規定,在轉讓被執行人的土地承包經營權時,是否必須征得發包方的同意?我們認爲,強制執行中,不必征得發包方的同意。上述規定的適用範圍應爲當事人雙方自行流轉的情形,不包括法院的強制執行。因土地承包經營權的保障性和福利性,故在轉讓時要征得發包方同意。而強制執行時人民法院行使國家強制力的行爲是公法關系,無需征得發包方同意。雖然人民法院在對土地承包經營權采取轉讓的方式進行強制執行時無需征得發包方同意,但應將執行裁定書送達發包方,告知其強制執行內容。綜上,若在執行過程中發包方以人民法院的強制執行行爲未經其同意爲由提出案外人異議,人民法院應駁回其異議。
 
  2.執行依據確定交付地上建築物,申請執行人要求直接裁定變更該工程批准許可證照權利人的,人民法院應如何處理?
 
  答:人民法院無權在執行程序中裁定變更案涉工程批准許可證照權利人。工程批准許可證照權屬人作爲行政相對人,須經過相關行政主管部門的嚴格審查,以保障建築工程、房地産開發市場的安全有序。許可本質上是政府的市場管制行爲,且具有很強的身份性,是一種不可轉讓的權利。離開特定的主體,這種許可即失效或作廢,不能隨著地上物的交付而當然地轉移給地上物權利人。
 
  基于這些證照的性質及其不可轉讓性,變更上述證照權利人是獨立的許可事項,不屬于地上物交付的附屬義務,執行法院亦無權代替行政機關行使行政許可權,裁定變更上述證照權利人。
 
  3.被執行人以人民法院執行的房産系違法建築爲由提出執行異議,人民法院應如何處理?
 
  答:我們認爲,對違法建築可分情況處理。
 
  第一,對違法建築的拍賣、變賣,要根據具體情況處理。若待變價的違法建築可以通過改正或補辦手續轉化成合法建築,則人民法院可對其進行瑕疵拍賣或者變賣,但需注意的是,要在拍賣公告中明釋所拍違法建築物的性質、補辦手續或者改正所需花費的費用承擔及需從拍賣款中優先支付的款項有哪些等問題;若行政管理部門已認定被執行人所有的違法建築必須拆除,則人民法院可對該違法建築的建築材料的價值和拆除費用進行估價比對,如拆除費用大于建築材料的價值的,則無繼續執行的必要,可以交由行政管理部門處理。反之,則可拆除該建築,對建築材料進行評估拍賣,所得款支付完拆除費用後余款償付申請執行人。
 
  第二,對違法建築的以物抵債。在違法建築無法拍賣、變賣的情況下,人民法院可采取“以物抵債”的方式來實現申請執行人的債權。但要注意的是,因違法建築本身存在違法性,對違法建築的“以物抵債”並不是對違法建築所有權的轉移,而只是對違法建築的占有權轉移給了申請執行人,申請執行人從被執行人那裏繼受了對違法建築的占有狀態,從而獲取一定的經濟利益以抵償債務。其後占有人取得合法權證或者違法建築被行政機關拆除,也不會與法院轉移占有的裁定沖突。
 
  第三,對違法建築的強制管理。人民法院可根據執行案件及違法建築的實際情況選擇采取強制管理的措施實現債權,即由人民法院對已查封的房産實施管理,並以管理所得償還申請執行人的債務。
 
  綜上,違法建築並非不得執行,對于被執行人的執行異議,人民法院視情形予以處理。
 
  4.申請執行人認爲第三人名下房産實際爲被執行人所有,要求人民法院予以查封的,如何處理?
 
  答:對于在執行實踐中出現的因借名買房導致的名義所有人與實際所有人不一致的情形,因相關當事人的該行爲具有違反法律、行政法規的主觀過錯,其合同效力不被法律所認可,故如果名義人爲被執行人,第三人以其與被執行人存在借名買房關系爲由,主張自己是房屋的實際所有權人,一般不予支持。如果出資人爲被執行人,由于房屋登記在第三人名下,按照物權公示原則和《查封、扣押、凍結財産規定》第2條第3款規定,“對于第三人占有的動産或者登記在第三人名下的不動産、特定動産及其他財産權,第三人書面確認該財産屬于被執行人的,人民法院可以查封、扣押、凍結。”
 
  《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規範人民法院執行和國土資源房地産管理部門協助執行若幹問題的通知》第7條第1款規定:“登記在案外人名下的土地使用權、房屋,登記名義人(案外人)書面認可該土地、房屋實際屬于被執行人時,執行法院可以采取查封措施。”人民法院一般不能對第三人名下房屋進行查封,除非第三人書面確認登記在其名下的房屋實際屬于被執行人。
 
  根據《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規範人民法院執行和國土資源房地産管理部門協助執行若幹問題的通知》第7條第2款規定,“如果登記名義人否認該土地、房屋屬于被執行人,而執行法院、申請執行人認爲登記爲虛假時,須經當事人另行提起訴訟或者通過其他程序,撤銷該登記並登記在被執行人名下之後,才可以采取查封措施”。申請執行人認爲第三人名下房産實際爲被執行人所有的,可通過訴訟程序處理,執行程序中不宜對房屋權屬予以確認。
 
  5.申請執行人認爲被執行人放棄繼承的行爲侵害了其合法權益的,應如何處理?
 
  答:對于登記在被繼承人名下的不動産能否予以執行,法律沒有明確規定。根據《查封、扣押、凍結財産規定》第2條的規定,對于登記在第三人名下的不動産第三人書面確認該財産屬于被執行人的,人民法院可以查封。
 
  我們認爲,只要能確認登記在第三人名下的不動産確屬被執行人所有,人民法院即可予以執行。當繼承人作爲被執行人時,待繼承的不動産雖然登記在被繼承人名下,但作爲繼承人的被執行人對該不動産享有合法的期待權。根據《繼承法》第2條規定,“繼承從被繼承人死亡時開始”,《物權法》第29條規定“因繼承或者受遺贈取得物權的,自繼承或者受遺贈開始時發生效力”,可見,繼承開始後,繼承人即可享有該不動産的所有權,不以登記爲生效要件,人民法院當然可以對該不動産予以執行。《物權法》第31條規定“依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動産物權的,處分該物權時,依照法律規定需要辦理登記的,未經登記,不發生物權效力。”
 
  《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規範人民法院執行和國土資源房地産管理部門協助執行若幹問題的通知》第8條規定:“對被執行人因繼承、判決或者強制執行取得,但尚未辦理過戶登記的土地使用權、房屋的查封,執行法院應當向國土資源、房地産管理部門提交被執行人取得財産所依據的繼承證明、生效判決書或者執行裁定書及協助執行通知書,由國土資源、房地産管理部門辦理過戶登記手續後,辦理查封登記。”
 
  可見,對不動産遺産的強制執行原則上以先辦理過戶登記爲前提,除非繼承人放棄繼承,否則一般不能直接執行該不動産遺産。但是從提高執行工作效率的角度出發,考慮到執行工作的實際情況,如果人民法院在繼承開始前已經查封了該不動産,即使之後發生了繼承,也應當可以直接執行該不動産,除非繼承人要求辦理過戶登記後再執行。
 
  當被繼承人爲被執行人時,被繼承人死亡後,其民事權利能力即告終結。按照既判力和執行力擴張理論,繼承人作爲被繼承人權利義務的概括繼受者,執行法院應將被執行人變更爲繼承人,在其繼承的遺産範圍內執行。
 
  若被執行人明確放棄繼承,則其放棄了對不動産的所有權,申請執行人認爲被執行人放棄繼承的行爲侵害了其合法權益,則應通過訴訟程序行使撤銷權,以維護其自身合法權益,人民法院在執行過程中不得對該不動産直接予以執行。
 
  6.在執行程序中,若被執行人名下無可供執行財産,申請執行人要求執行其配偶名下財産的,人民法院如何處理?
 
  答:目前我國沒有關于可追加配偶爲被執行人的法律和司法解釋規定,最高人民法院最新出台的《變更、追加規定》中,也沒有規定可當然追加配偶爲被執行人。基于“追加法定主義原則”,毫無疑問,不可在執行程序中當然追加配偶爲被執行人。被執行人配偶名下的財産包括婚前財産和婚後所得財産。
 
  首先,配偶名下的婚前財産屬于其個人財産,因欠缺執行依據,對于配偶名下的婚前財産,一律不予執行。
 
  其次,對于配偶名下的婚後所得財産,基于“婚後所得共同制”的原則,可推定爲夫妻共同財産,因此,可以執行一半。但配偶可以根據《民事訴訟法》第227條規定“執行過程中,案外人對執行標的提出書面異議的,人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查,理由成立的,裁定中止對該標的的執行理由不成立的,裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服,認爲原判決、裁定錯誤的,依照審判監督程序辦理與原判決、裁定無關的,可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起訴訟”提起案外人異議,主張其名下的財産系婚前財産或者父母單方出資購買或者按份共有等。根據《婚姻法》及司法解釋規定,如果配偶有證據證明名下的財産系個人財産,可以提出案外人異議,對異議裁定不服的,還可以提起案外人異議之訴,使權利得到充分救濟。
 
  7.在執行程序中,被執行人以人民法院查封房産系其唯一住房爲由提出執行異議的,人民法院應如何處理?
 
  答:《民事訴訟法》第244條規定,“被執行人未按執行通知履行法律文書確定的義務,人民法院有權查封、扣押、凍結、拍賣、變賣被執行人應當履行義務部分的財産。但應當保留被執行人及其所撫養家屬的生活必需品。采取前款措施的,人民法院應當作出裁定。”據此人民法院在執行過程中應當保留被執行人及其所撫養家屬的生活“必需品”。
 
  在執行實踐中要注意“唯一住房”在法律上絕不等同于被執行人及其所撫養家屬生活所“必需的住房”,而是要看其是否超過了“生活必需”的標准。“唯一住房”是否爲被執行人“生活必需”應綜合考量被執行人的經濟狀況、房屋的實際占有使用權情況以及房屋的價值、地理位置等相關情況來確定。若房屋存在出租、出借給他人使用等並非用來實際居住的情形,則可以充分說明被執行人並非依靠涉案房産維持其基本生存,故人民法院可以對房産進行依法處置。
 
  另外,地段位置等其他因素也可能對涉案房産價值具有重要影響。人民法院在評估過程中也應當綜合考慮予以認定。對于面積雖然小,但總體價值仍然較高的房産,也可予以強制執行。《執行異議和複議規定》第20條規定,“金錢債權執行中,符合下列情形之一,被執行人以執行標的系本人及所撫養家屬維持生活必需的居住房屋爲由提出異議的,人民法院不予支持;(一)對被執行人有撫養義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的;(二)執行依據生效後,被執行人爲逃避債務轉讓其名下其他房屋的;(三)申請執行人按照當地廉租住房保障面積標准爲被執行人及其所撫養家屬提供居住房屋的或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標准從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。”
 
  對于可執行的“唯一住房”的執行,以置換和預留租金兩種方式爲主。在執行過程中,經過評估拍賣程序後所得價款遠超過申請執行人債權數額,人民法院可根據實際情況采取“以大換小”或“以近換遠”的方式爲被執行人另外按照當地廉租住房保障面積標准提供住房以解決被執行人及其所撫養家屬的居住問題。此種執行方式便于減少社會矛盾,利于執行工作的推進。然而,相關置換房屋的選擇、過渡房的産權、騰退等問題,可能由于被執行人的不配合而引發新的糾紛,執行中應注意與被執行人的溝通協調。另外一種執行方式爲預留租金,被執行人房産被拍賣後,可從拍賣款中參照當地房屋租賃市場平均租金標准預留被執行人五至八年的房屋租賃、物品搬遷費用,由被執行人自行解決居住問題。
 
  8.案外人以其對人民法院查封的房屋享有租賃權爲由要求排除強制執行,人民法院應如何處理?
 
  答:案外人對執行標的享有的租賃權是有期限的,人民法院在拍賣案涉房産時應在拍賣公告中明確租賃期限,並保護租賃權人的優先購買權,但應注意的是,承租人的租賃權並不足以排除人民法院的強制拍賣、變賣或以物抵債。案涉房産經拍賣成交後,買受人對該房産享有所有權,在租賃期限屆滿後即可處置該房産。承租人對法院限制交付提出異議,請求排除法院執行的,人民法院應依據《民事訴訟法》第227條進行審查。
 
  9.案外人拒不接受強制遷出不動産或不動産上的財産的,人民法院在執行程序中如何處理?
 
  答:執行程序中案外人無合法依據占有被執行人的標的物不動産的,執行法院依法可以強制遷出。案外人拒不遷出,對標的物上的財産,執行法院可以指定他人保管並通知領取,案外人不領取或下落不明的,爲避免保管費用過高或財産價值減損,執行法院可以處分該財産,處分所得價款,扣除搬遷、保管及拍賣變賣等相關費用後,保存于執行法院賬戶,通知該案外人領取。
 
  10.建設工程施工合同糾紛判決的執行中,未竣工驗收的工程應如何執行?
 
  答:未竣工驗收的工程如果其占用範圍內的土地使用權屬國有出讓,該工程系合法建設,只是因資金短缺等因素無法續建,該工程及其占用範圍內的土地使用權可以執行,只是不能改變土地用途和建設規劃;
 
  如果占用範圍內的土地使用權屬國有劃撥或集體建設用地,該工程系合法建設,只是因資金短缺等因素無法續建,由于該土地使用權執行受到限制,參照劃撥土地及集體所有土地方法處理。
 
  如果占用範圍內的土地使用權屬國有出讓,該工程雖符合該區域的整體規劃,但未經建設主管部門審批而被勒令停建。這種情況,只有受讓人補辦該工程建設相關審批手續,該工程及其占用範圍內的土地使用權才能執行。
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